Nachhaltige Anlageprodukte

Bezahlbaren Wohnraum sichern mit Unterstützung der Kapitalmärkte: Die Stadt München finanziert über eine Anleihe den Kauf von Immobilien: ein Projekt mit Modellcharakter.

In vielen Städten wird erschwinglicher Wohnraum rar. Da sorgt ein Projekt der bayrischen Landeshauptstadt für besonderes Interesse, weil es kommunale Daseinsvorsorge und bürgerschaftliches Engagement auf neue Weise verknüpft. Anfang des Jahres gab die Stadt, gemeinsam mit einem Konsortium unter Führung der BayernLB eine Stadtanleihe aus. Mit an Bord war die Stadtsparkasse München als Co-Lead der Emission.

Rund 120 Millionen Euro möchte die Stadt auf diesem Weg erlösen. Die Mittel sollen dazu dienen, Wohnhäuser aus privatem Besitz zu erwerben und die Mieten dort niedrig zu halten. Außerdem sollen städtische und genossenschaftliche Neubauvorhaben aus dem Fonds unterstützt werden. Für Stadtkämmerer Christoph Frey ist die Anleihe eine gute zusätzliche Finanzierungsquelle: Für institutionelle Investoren sei sie besonders attraktiv, weil sie auch als Nachhaltigkeitsanleihe qualifiziert sei. Und für Bürgerinnen und Bürger biete sie eine gute Gelegenheit, sich für die Stadtgesellschaft zu engagieren.

Bewusst ist die Anleihe so gestaltet worden, dass sie auch für Investoren mit unterschiedlichen Budgets in Betracht kommt. Die Mindeststückelung beträgt 1.000 Euro. Während der Vermarktungsphase waren außerdem der Kauf und die Verwahrung der Anleihe bei der Stadtsparkasse München kostenfrei. Dafür verspricht die Stadt München für die Laufzeit des Fonds bis zum Jahr 2032 jährlich eine Verzinsung von 0,25 Prozent. Investiert werden soll vor allem in Immobilien, die in sogenannten „Erhaltungsschutzgebieten“ liegen, also Vierteln, die sich besonderer Beliebtheit erfreuen und daher häufiges Ziel von Luxussanierungen sind. Die Stadt hat in diesen Quartieren zwar oft ein Vorkaufsrecht auf Immobilien. Das kommt aber zu einem hohen Preis: Im Jahr 2018 beispielsweise bezahlte die Münchner Verwaltung mehr als 228 Millionen Euro, um Wohnhäuser in kommunalen Besitz zu bringen. Da wäre der erhoffte Erlös aus dem Fonds tatsächlich ein hilfreicher Zuschuss.

Das Konzept der Anleihe ist jedenfalls bislang aufgegangen: Bereits am ersten Tag der Emission war die Anleihe komplett verkauft. Das Emissionsvolumen sei mehr als fünffach überzeichnet gewesen, meldete die Stadtkämmerei. Rund 80 Prozent wurden von institutionellen Investoren erworben, immerhin 20 Prozent gingen an private Anleger. Daher könnte das Projekt, auch wenn es bisher in Europa einmalig ist, bald aber auch in anderen Städten Nachahmer finden. Davon ist zumindest Ralf Fleischer, Vorstandsvorsitzender der Stadtsparkasse München, überzeugt: „Dieses Projekt wird nach unserer Überzeugung als Vorbild für viele weitere Kommunen dienen und zugleich Anlegern eine Verzinsung bei einem erstklassigen Emittenten bieten“, sagte er.

Das Projekt dürfte auch generell dem Markt für „Social Bonds“, der bisher in Deutschland noch in den Anfängen steckt, Auftrieb bringen. Die Idee, soziale Anliegen über die Kapitalmärkte zu finanzieren, ist vor allem im angelsächsischen Raum und in Westeuropa schon weit verbreitet. Befürworter sehen darin nicht nur ein hilfreiches Instrument, um öffentlichen Stellen neue Geldquellen zu erschließen und Kosten zu senken. Die Koppelung an die Finanzmärkte erhöhe auch den Ansporn und damit die Chancen auf eine erfolgreiche Umsetzung frei finanzierter Projekte.

Beispiele aus Deutschland sind noch spärlich, aber sie mehren sich. Auch die Bundesregierung setzt inzwischen auf dieses Instrument. Im September 2020 wird ein sogenannter „Green Bond“ ausgegeben, der Umwelt- und Klimaschutzprojekte refinanzieren soll und ein Volumen von vier Milliarden Euro hat. In Baden-Württemberg platzierte die LBBW bereits im Herbst des vergangenen Jahres einen „Social Bond“ mit einem Volumen von 500 Millionen Euro: Das Kapital fließt in kommunale Infrastrukturvorhaben sowie Projekte aus dem Gesundheits- und Sozialwesen.